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ぶっちゃけ! オーナーチェンジ物件?!を考える!

2019/12/12  |  ブログ

■コモエスタ松本渾身の今日の一曲: たまらなく寂しくて(アローナイツ)

1976年の11月に発売されましたシングル盤レコードです。シングルレコードで発売され、B面は「港神戸は泣いている」という曲が収録されています。神戸と言えば…「そして神戸」を思い出す方が多いかと思いますが、まさにその曲を意識した曲といえますね。ムード歌謡界でもみなさん切磋琢磨しながら、それぞれ なんとなく対抗心を燃やしていたのかなと…感じる1曲です。

 


まずオーナーチェンジ物件とは…何ぞや?
これは、前所有者と賃借人の賃貸借契約を継続しながら、持ち主(オーナー)が替わる物件のことを指します。複数の部屋がある場合、1つでも物件に借り手が住んでいる場合もオーナーチェンジ物件ということになります。オーナーチェンジ物件は以下のメリットとして!
・最初から入居者がいるため、すぐに収益化できる
・物件価格が相場より安く設定されている場合が多い
・リフォームやリノベーションが不要
・すでに賃借人が住んでいるため、収益計画が立てやすい
・収益計画が立ちやすいため、銀行の融資が受けやすい
・旧オーナーから全て引き継ぐため、マンション経営の勉強になる
まあ、オーナーチェンジ物件は不動産運用をこれから始めようという方にはマッチするものだと思っています。

ただし、注意点もあります。

●内覧することができない
居住者がいるため、一般的にオーナーチェンジ物件は内覧することができません。内覧することができないため「ふたを開けてみたら…」驚きの瑕疵が存在する可能性があります。もちろん、建物の共用部は確認できます。まずは一度現地を確認してみましょう。

もう一点、「入居者のさくら」に注意しよう!
オーナーチェンジ物件は、光陽商事でも人気の種目でありよくお問合せをいただきます。
しかし中にはオーナーチェンジを見越して、退去寸前なのに入居中として物件を売るケースがないこともありません。たまたまなのかもしれませんが、当社でもそのようなケースを見抜けなかったことがありました。
それから、利回りを高く見せるため高い家賃で貸しているように見せかけているなどのケースも。
ですから物件価格と同マンションの賃貸相場を見て「数字に不自然な点はないか」は確認するようにしましょう。

●貸借人を選べない
オーナーチェンジ物件の場合旧オーナーと貸借人の賃貸借契約は有効に成立しています。購入前にオーナーとのトラブルが発生していないかも…注意点。購入するときには前所有者の売却理由をしっかりと尋ねましょう。

●住宅ローンが使えない
収益物件、不動産運用ですから事業性ということで通常の住宅ローンを使うことはできません。

●まとめとして…「不動産を初めて買う」という方にはオススメといえます。
オーナーチェンジ物件は即家賃収入が入るうえに、物件価格が比較的安く設定されているこれも「さくら」かも…注意しましょう。だから「さくら」対策は物件の相場を知ることが大事です。
光陽商事でははじめての不動産運用でも豊富な実績でお応えします。収支想定や購入後の報告サービス、もちろん入居まで初めての不動産運用も是非 光陽商事へお電話ください!物件も豊富にご準備しております!

 


「不動産用語に強くなろう! 第10回」

今日は「オープンキッチン」です。
オープンキッチンとは、その名の通り「開けた台所」、つまりキッチンが壁で仕切られることなくダイニング、さらにはリビングともつながっているキッチンを指します。多くの魅力を持つキッチンタイプの1つであることから、近年住まいに取り入れる方が非常に増えています。
家族との対話も楽しくなります。リフォームやこれからお家を検討する方にもオススメの設備といえます。
ちなみに、コモエスタ松本の自宅も「オープンキッチン」仕様になっています。

 


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